Юридическая проверка квартиры

При покупке квартиры обязательно следует провести юридическую проверку квартиры для выявления возможных проблем в части ее "чистоты". В рамках юридической проверки проводится правовой анализ документов на собственность, изучение истории квартиры, правоспособности ее собственников, дееспособности лиц, представляющих продавца, наличие согласия на проведение сделки всех заинтересованных лиц, наличие прав третьих лиц на квартиру текущих и будущих, а также наличие обременений, участие в судебных спорах.

В целом процесс проверки можно разделить на четыре этапа:

1. Проверка продавца - текущего собственника квартиры

В момент заключения договора собственник должен быть дееспособным, иначе сделка может быть сочтена судом недействительной. Решение суда о недееспособности может быть вынесены пожилому человеку или человеку, находящемуся на учете в психоневрологическом диспансере или человеку, находящемуся в алкогольной зависимости. Чтобы избежать подобной проблемы следует запросить справки из психоневрологического и наркодиспансера. К сожалению, получить их может только сам человек, по которому нужна справка. 

Обратите внимание, если продавец состоял в браке в момент приобретения квартиры, то квартира находится в совместной собственности семьи на основании Семейного кодекса РФ. И в таком случае необходимо проверять дееспособность супруга (и), который (ая) дает свое согласие на проведение сделки купли-продажи недвижимости.

2. Юридическая проверка права собственности на квартиру

Далее проверяется, имеет ли продавец право собственности на квартиру, т.е. действительно ли ему принадлежит квартира или имеет ли он полномочия на проведения сделки купли-продажи на основании нотариальной доверенности от собственника. 

Для проверки действительности доверенности, в случае, когда продажа осуществляется представителем собственника, необходимо обратиться к нотариусу, выдавшему этот полис и уточнить его действительность. Нотариус обязан по закону подтвердить или опровергнуть действительность выписанной им доверенности. 

Свидетельство о праве собственности на квартиру проверяется для уточнения принадлежности квартиры продавцу. Помимо проверки свидетельства, рекомендуем заказать выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Актуальная выписка ЕГРП покажет текущих собственников, вид права собственности, наличие обременений и прав третьих лиц, основание возникновения права собственности (купля-продажа, уступка, мена, дарение, наследование, по решению суда, приватизация) и т.п. Мы рекомендуем с настороженностью относится к квартирам, которые достались текущим собственникам на основании решения суда, поскольку оно может быть обжаловано.

Также может быть запрошена расширенная выписка из ЕГРП (только собственником), в которой можно увидеть последних собственников квартиры. С ними можно связаться и уточнить, нет ли с их стороны притязаний на объект недвижимости и не было ли каких-либо проблем при продаже квартиры. 

3. Проверка обременений и прав третьих лиц

Следующим этапом проверяется наличие обременений на квартиру, прав третьих лиц, участие квартиры в судебных спорах. Квартира может находится в ипотеке в силу закона или в силу договора, в залоге по какому-либо кредиту и даже частному займу. На квартиру в судебном порядке могут претендовать наследники, в случае, если квартира досталась в наследство.

В первую очередь для проверки обременений и прав третьих лиц следует внимательно прочесть свидетельство на право собственности и выписку из ЕГРП.

4. Проверка характеристик помещения

Также важно проверить адрес покупаемого помещения, сверить данные по размеру помещений, указанных в документах, проверить наличие неузаконенной перепланировки – обратите внимание на фактическую планировку квартиры и ту, которая отражена в документах (технический паспорт БТИ).

Чем грозит приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой можете прочесть здесь. Наличие перепланировки не является стоп-фактором, и продавец имеет право продать квартиру, и покупатель купить, подписав обязательство о согласовании перепланировки квартиры. Однако прежде чем вести переговоры о стоимости покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, рекомендуем ознакомиться с ценами на ее узаконивание.

Юридическая проверка квартиры специалистами, также, как и подписание профессионального договора купли-продажи квартиры, является крайне желательной процедурой, но не обязательной, если вы сами имеете свободное время и способны изучить описанные выше документы.

Будьте бдительны и не дайте себя обмануть!  

Смотрите также:

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Приобретение квартиры в совместную собственность