Расторжение договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон очень специфичная ситуация и в практике встречается крайне редко. И причин тому несколько.

Во-первых, договор купли-продажи прекращает свое действие после реализации сторонами своих обязательств по договору, в частности, продавец обязан передать квартиру покупателю, а покупатель принять ее и оплатить. После перехода права собственности на квартиру, подтверждаемому соответствующей записью в Единому государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), стороны считаются выполнившими свои обязательства по договору и договор прекращает свое действие – его расторжение становится бессмысленным.

Во-вторых, расторжение договора, по которому право собственности перешло к покупателю не приведет к обратному переходу права собственности к продавцу.

В-третьих, покупателя практически никогда не заинтересован в расторжении договора, соответственно продавцу придется принуждать покупателя к подписанию соглашения решением суда.

Что же делать, если нужно провести расторжение договора купли-продажи недвижимости?

Ответ на этот вопрос различен, в зависимости от ситуации. Так, если договор еще не зарегистрирован в росреестре, в соответствии с существующим порядком регистрации, и переход права собственности не состоялось, а обе стороны пришли к согласию о необходимости расторжения договора, готовится и подписывается соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Если переход права собственности состоялся и в ЕГРП внесена соответствующая запись, в соглашение о расторжении необходимо внести пункт об обратном переходе права собственности к продавцу и возврату денежных средств покупателю. Опять же, это работает только тогда, когда обе стороны согласны расторгнуть договор. Отсутствие пункта об обратном перехода права собственности к продавцу, договор будет считаться расторгнутым, а оснований для перехода права собственности не будет и продавцу придется свое право доказывать в суде.

В том случае, когда расторжение договора купли-продажи нужно продавцу, а покупатель против, может быть подан иск в суд о принуждении покупателя к подписанию соглашения о расторжении договора. Если продавцу удастся доказать свою позицию, суд вынесет решение о принуждении покупателя к подписанию соглашения. При этом в исковом заявлении категорически важно сразу отметить, что ответчик принуждается к подписанию соглашения с условием обратного перехода права собственности. В противном случае, расторжение договора по решению суда не повлечет переход права собственности к продавцу, которому придется подавать еще одно исковое заявление.

Как обезопасить себя от одностороннего расторжения договора?

Основная проблема кроется в том, что зачастую в целях ухода от налогов, в договоре купли-продажи указывается не полная стоимость, а та, которая нужна продавцу для снижения налогооблагаемой базы. К примеру, если продавец владел квартирой менее 3 лет, он обязан заплатить 13% от размера, полученного от продажи квартира дохода. При этом по закону он имеет право на имущественный вычет при продаже в размере 1млн.руб. Либо продавец может предоставить документы о стоимость приобретения квартиры, если она покупалась по цене более 1млн.руб.

Чтобы не уплачивать большой подоходный налог, продавец может уговорить покупателя указать в договоре сумму скажем 1млн.руб (соответствующей размеру имущественного вычета), а фактическая стоимость квартиры при этом составит 2млн.руб.

Продавец-мошенник, расторгая по суду договор купли-продажи обязан будет оплатить покупателю сумму, указанную в договоре и доказать покупателю то, что фактически уплаченная сумма была в два раза больше, будет категорически сложно, хотя бы потому, что ему придется доказывать свою причастность к уходу от уплаты налогов, за которую можно получить срок тюремного заключения.

Лучшим решением при покупке квартиры конечно же является указание в договоре реальный цены недвижимости. Альтернативой могут быть хитроумные пункты договора, наподобие такого:

«В соответствии со ст. 401, п. 4 ст. 421, ст. 460, ст. 461, ст. 475 и п. 1 ст. 476 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА, а также вследствие предъявления претензий третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ, в том числе в результате нарушения прав третьих лиц при приватизации квартиры и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется в течение трех месяцев с момента расторжения настоящего договора или вступления в законную силу решения суда о признании настоящего договора недействительным, приобрести ПОКУПАТЕЛЮ за свой счет равноценное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья на рынке недвижимости на момент расторжения договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков».

Подобная формулировка в договоре существенно снижает потенциальные потери покупателя при неблагоприятном исходе дел.

Для избежания подобных неприятностей, рекомендуем серьезно подходить к вопросу подготовки и подписания договора. Если вы не уверены в своих силах - обратитеся к квалифицированному юристу или агентсву недвижимости, если же имеется опыт подобных сделок и договорная казуистка вам не чужда, предлагаем воспользоваться качественным шаблоном договора купли-продажи квартиры. Он позволит вам избежать множества ошибок.